Vanhan asunnon remonttia suunnitteleva haluaa yleensä tietää, mitä kylpyhuone maksaa ja kauanko keittiöremontti kestää. Ennen niitä tarvitaan kuitenkin vastaus toiseen kysymykseen: onko rakenteissa asbestia tai muita haitta-aineita? Asbesti- ja haitta-ainekartoitus kertoo, mitä purettavissa rakenteissa on. Sen perusteella voi laskea remonttibudjetin ja aikataulun oikein, ja kukaan ei hengitä kuituja, joita ei olisi pitänyt päästää ilmaan.
Tämä artikkeli on tarkoitettu kerrostaloasunnon omistajalle, omakotitalon remontoijalle ja taloyhtiön hallitukselle. Siinä käydään läpi, milloin kartoitus vaaditaan, mitä se maksaa, miten se tehdään ja mihin remontoijat tyypillisesti kompastuvat.
Milloin asbestikartoitus on pakollinen
Kartoitus on tehtävä ennen purku- ja korjaustöitä rakennuksessa, joka on rakennettu tai jonka rakentaminen on aloitettu ennen vuotta 1994. Vaatimus perustuu valtioneuvoston asetukseen asbestityön turvallisuudesta (798/2015). Asetuksen mukaan vastuu on rakennuttajalla eli remontin tilaajalla. Kerrostaloasunnon kylpyhuoneremontissa rakennuttaja on siis osakas itse, ei taloyhtiö.
Kartoitus ei koske vain suuria hankkeita. Se tarvitaan myös silloin, kun puretaan yksi väliseinä tai irrotetaan muovimatto. Kevyistä töistä vaatimus puuttuu ainoastaan, jos rakenteisiin ei kajota lainkaan, kuten pelkässä seinien maalauksessa ilman tasoitteen hiontaa.
Taloyhtiössä kartoitus kuuluu käytännössä aina remontti-ilmoitukseen ja taloyhtiön hyväksyntään. Isännöitsijä pyytää useimmiten kartoitusraportin ennen kuin töille annetaan lupa.
Myytti: asbestia on vain 1970-luvun eternitlevyissä
Moni ajattelee, että asbesti tarkoittaa harmaata asbestisementtilevyä eli eterniittiä ulkoseinässä tai katolla. Todellisuudessa asunnon sisätiloista asbestia löytyy useimmiten aivan muualta. Tyypillisiä paikkoja ovat kaakeliliimat, laastit, tasoitteet, vinyylilaatat, muovimattojen alusmateriaalit, putkieristeet ja jotkin maalit.
Toinen yleinen harhaluulo koskee ikää: 1950-luvun talossa ei muka ole asbestia, koska se on niin vanha. Rakenteita on kuitenkin korjattu vuosikymmenten aikana. Sotien jälkeen rakennetun rintamamiestalon kylpyhuone on voitu laatoittaa uudelleen vuonna 1978 asbestipitoisella liimalla. Rakennusvuosi ei siis yksin ratkaise mitään. Ratkaisevaa on se, milloin kukin pinta on tehty.
Muut haitta-aineet asbestin rinnalla
Kattava kartoitus etsii muitakin aineita kuin asbestia. Kokenut kartoittaja käy rakennuksen läpi vuosikymmen kerrallaan, koska eri aikakausien materiaalit tunnetaan hyvin:
- PAH-yhdisteet: kivihiilipikeä sisältävät bitumiset kosteuseristeet, kreosootti ja vanhat parkettiliimat, erityisesti 1950-1970-luvuilla
- PCB: elementtisaumausmassat ja jotkin lattiamassat noin vuosina 1955-1975
- Lyijy: vanhat maalit ja jotkin saumausaineet
- Kloorifenolit: puunsuoja-aineet, joista voi syntyä kloorianisolihajua
- Öljyhiilivedyt: esimerkiksi lattioissa entisen öljysäiliön tai polttoainevuodon jäljiltä
Haitta-aineet vaikuttavat sekä työturvallisuuteen että jätteiden käsittelyyn. PAH-pitoinen bitumi voi olla vaarallista jätettä, ja sen kuljetus ja vastaanotto maksavat moninkertaisesti tavalliseen rakennusjätteeseen verrattuna.
Näin asbesti- ja haitta-ainekartoitus etenee
Ammattilainen aloittaa asiakirjoista. Hän pyytää rakennuksen piirustukset, aiemmat korjaushistoriat ja taloyhtiön mahdolliset vanhat kartoitukset. Sen jälkeen hän kiertää kohteen ja päättää näytepaikat sen mukaan, mitä remontissa aiotaan purkaa.
Näytteet otetaan rakenteita avaamalla, esimerkiksi laatoituksen läpi porattuna tai matosta leikattuna palana. Jokainen materiaalikerros tutkitaan erikseen. Laboratoriotulokset valmistuvat tavallisesti 3-7 työpäivässä, ja pikatulokset saa 1-2 päivässä lisämaksusta. Valmis raportti kertoo jokaisen näytteen tuloksen, näytepaikat pohjakuvaan merkittyinä sekä suositukset purkutavasta.
Laskukaava on helppo. Kerrostaloasunnon kylpyhuoneesta otetaan usein 4-8 näytettä: lattia- ja seinälaattojen liimat ja laastit, vedeneriste, tasoitteet ja mahdollinen putkieriste. Jokainen näyte maksaa laboratoriossa noin 30-70 €, ja kartoittajan työ tulee päälle. Yhden märkätilan kartoitus maksaa tyypillisesti 400-900 €. Omakotitalon laajempi kartoitus, joka kattaa ulkoseinät, yläpohjan ja lattiat, maksaa helposti 1 000-2 500 €.
Kun asbestia löytyy
Positiivinen tulos ei estä remonttia, mutta se muuttaa sen järjestyksen. Asbestipitoiset rakenteet saa purkaa vain urakoitsija, jolla on aluehallintoviraston myöntämä asbestipurkulupa. Purkajilla on oltava asbestityön koulutus. Työstä on tehtävä ilmoitus työsuojeluviranomaiselle vähintään 7 vuorokautta ennen aloitusta.
Purkukohde osastoidaan ja alipaineistetaan HEPA-suodattimilla varustetuilla laitteilla. Kerrostalossa alipaineen pitävyys tarkistetaan mittauksin, jotta kuituja ei kulkeudu porraskäytävään tai naapuriin. Työn päätteeksi tehdään loppusiivous ja kuitumittaus, ja vasta sen jälkeen tilaa voi käyttää.
Kylpyhuoneen asbestipurku maksaa tavallisesti 2 000-6 000 €, ja tavallisen purkuurakan hinta tulee tämän päälle. Aikataulu venyy yleensä 1-2 viikkoa, kun mukaan lasketaan ilmoitusaika ja purkuurakoitsijan saatavuus. Tämän takia kartoitus kannattaa tilata jo suunnitteluvaiheessa. Jos se tehdään vasta purkupäivää edeltävällä viikolla, koko aikataulu menee uusiksi.
Poikkeuksiakin on. Jos asbestipitoinen materiaali on ehjä eikä siihen kosketa, sen voi joskus jättää paikalleen ja kapseloida esimerkiksi uuden lattiapinnan alle. Ratkaisu on kirjattava taloyhtiön tai talon asiakirjoihin, jotta seuraava remontoija tietää asiasta.
Yleisimmät virheet kartoituksessa
Liian suppea kartoitus. Tyypillinen tilanne syntyy, kun kartoitus tilataan vain kylpyhuoneeseen ja suunnitelmat laajenevat kesken remontin. Eteisen muovimatto päätetään vaihtaa samalla, eikä sitä ole tutkittu. Työt pysähtyvät, ja uudet näytteet otetaan kiireellä. Kartoitus kannattaa siksi rajata koko suunniteltuun remonttialueeseen ja mieluummin vähän laajemmaksi.
Omat näytteet ilman kartoittajaa. Itse otetun näytteen voi lähettää laboratorioon, mutta taloyhtiö ja purkuurakoitsija eivät yleensä hyväksy tulosta. Tulos kertoo vain yhden kohdan, ja kartoitusraportti puuttuu.
Haitta-aineet unohtuvat tarjouspyynnöstä. Kun kartoitusraportti ei ole tarjouspyynnön remonttiurakasta liitteenä, urakoitsijat hinnoittelevat purun tavallisena purkutyönä. Ero näkyy lisätyölaskussa. Siksi on hyvä varata yllätyskuluihin varabudjetti erityisesti 1960-1980-lukujen kohteissa.
Kotitalousvähennyksessä tilanne kannattaa selvittää ennen laskun maksamista. Asbestipurku osana asunnon kunnossapitoa voi olla vähennyskelpoista työtä, kunhan työn osuus on eritelty laskussa. Pelkkä kartoitus tai tutkimus ei yleensä ole. Vuonna 2025 vähennys oli 35 % työn osuudesta ja enimmäismäärä 1 600 € henkilöä kohden. Tarkista ajantasaiset luvut Verohallinnosta.
UKK
Tarvitaanko asbestikartoitus, jos talo on rakennettu vuonna 1995?
Asetuksen mukaan ei, koska raja on vuosi 1994. Jos taloon on kuitenkin asennettu vanhempia materiaaleja tai siinä on purettu aiemman rakennuksen osia, ammattilaisen arvio on silti perusteltu.
Kuka maksaa kartoituksen kerrostaloasunnon remontissa?
Osakkaan omassa remontissa, kuten kylpyhuoneen tai keittiön uusimisessa, kartoituksen maksaa osakas rakennuttajana. Taloyhtiön omissa hankkeissa, kuten linjasaneerauksessa tai julkisivuremontissa, kartoituksen tilaa ja maksaa taloyhtiö.
Voiko asbestikartoituksen tehdä talvella?
Voi. Sisätilojen kartoitus ei riipu vuodenajasta. Ulkoseinien, vesikaton ja sokkelin näytteenotto on helpompaa sulan maan aikaan, mutta lumen ja jään puuttuminen on harvoin ehdoton edellytys.
Kartoitus ensin, remontti sitten
Kartoitusraportti on remontin pohjatieto samalla tavalla kuin kosteusmittaus tai rakennesuunnitelma. Kun se tilataan heti suunnittelun alussa, urakoitsijat voivat antaa vertailukelpoiset tarjoukset. Silloin purkulupa ja ilmoitukset ehditään hoitaa ajoissa, eikä budjetti joudu yllätetyksi. Kartoittajalta kannattaa pyytää raportti sähköisenä ja säilyttää se asunnon tai talon papereissa, koska seuraava remontti voi hyödyntää samoja tuloksia.