Jos aiot uusia kylpyhuoneen, avata keittiön seinän tai vaihtaa lattiat kerrostaloasunnossa, ensimmäinen työvaihe on kerrostaloasunnon remontti-ilmoitus taloyhtiölle. Hyvin tehty ilmoitus nopeuttaa käsittelyä ja ehkäisee riitoja naapureiden kanssa. Se suojaa myös sinua, jos rakenteista löytyy myöhemmin vaurio. Tämä artikkeli kertoo, mitä asunto-osakeyhtiölaki vaatii, mitä ilmoitukseen kirjoitetaan ja miten taloyhtiö käytännössä käsittelee osakkaan muutostyön.
Mitä laki vaatii osakkaan muutostyöltä
Asunto-osakeyhtiölain 5 luku määrää, että osakkaan on ilmoitettava muutostyöstä kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle ennen töiden aloittamista. Ilmoitus koskee muutostöitä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin, putkiin, sähköön tai ilmanvaihtoon.
Käytännössä tämä tarkoittaa lähes kaikkia kylpyhuoneremontteja, keittiöremontteja, joissa vesi- tai viemäriliitäntöjä siirretään, väliseinien purkuja, lattiamateriaalin vaihtoja (askeläänet) sekä sähköremontteja. Tavallinen maalaus tai tapetointi ei yleensä vaadi ilmoitusta, mutta yhtiöjärjestys voi edellyttää tiukempaa käytäntöä. Tarkista siis oma yhtiöjärjestys ennen kuin päätät, että ilmoitusta ei tarvita.
Taloyhtiöllä on oikeus valvoa työtä, ja osakas maksaa käsittelystä ja valvonnasta aiheutuvat kohtuulliset kustannukset. Muutostyöt kirjataan myös isännöitsijäntodistukseen, joten ne näkyvät seuraavalle ostajalle.
Myytti: hallitus päättää, saako remontin tehdä
Moni osakas luulee tarvitsevansa hallituksen ”luvan” remontille. Näin ei ole. Osakkaalla on lähtökohtaisesti oikeus tehdä muutostöitä huoneistossaan, ja yhtiö voi kieltää työn vain, jos siitä aiheutuisi haittaa tai vahinkoa yhtiölle tai toiselle osakkaalle eikä haittaa saada estettyä ehdoilla.
Taloyhtiön tehtävä on yleensä asettaa ehtoja. Tyypillisiä ehtoja ovat sertifioitu vedeneristäjä, kosteusmittaus ennen laatoitusta, askeläänieristeen vähimmäistaso, valvojan tarkastus ennen kuin rakenteet suljetaan sekä meluavien töiden rajaaminen arkipäiviin kello 8-18. Ehtoja on noudatettava. Jos ne laiminlyö, osakas voi joutua korvaamaan vahingot ja jopa purkamaan tehdyn työn.
Mitä kerrostaloasunnon remontti-ilmoitukseen kirjoitetaan
Monella isännöitsijätoimistolla, kuten Colliersilla, Realialla ja paikallisilla toimistoilla Tampereella tai Oulussa, on oma lomakkeensa. Sisältö on silti melko vakio. Kokenut urakoitsija liittää ilmoitukseen ainakin nämä:
– tarkka kuvaus töistä ja purettavista rakenteista sekä pohjapiirros muutoksineen
– urakoitsijan tiedot, y-tunnus ja vastaavan työnjohtajan tai vedeneristäjän pätevyystodistukset
– käytettävät tuotteet, esimerkiksi vedeneristysjärjestelmän nimi ja sen sertifikaatti
– aikataulu ja meluisten työvaiheiden ajankohdat
– tieto asbesti- ja haitta-ainekartoituksesta, jos talo on rakennettu ennen vuotta 1994
Asbestikartoitus on pakollinen ennen purkutöitä vanhemmissa taloissa. Se maksaa kylpyhuoneessa tyypillisesti 300-700 €, ja tulosten saaminen kestää 1-3 viikkoa. Varaa tämä aikatauluun heti alussa.
Märkätiloissa vedeneristyksen tekijän on oltava sertifioitu ja tuotteiden sertifioituja vedeneristysjärjestelmiä. Taloyhtiö pyytää lähes aina tositteen tästä. Vaiheista kerrotaan tarkemmin artikkelissa kylpyhuoneen vedeneristys märkätilassa.
Käsittelyaika ja kustannukset käytännössä
Isännöitsijä käsittelee ilmoituksen yleensä 1-3 viikossa. Laaja kylpyhuoneremontti tai kantavaan rakenteeseen koskeva muutos voi mennä hallituksen kokoukseen, ja jos kokous pidetään kerran kuussa, odotusaika venyy helposti 4-6 viikkoon. Jos kylpyhuoneremontin halutaan alkavan syyskuussa, ilmoitus kannattaa jättää viimeistään heinäkuun alussa.
Käsittelymaksu on yleensä 50-200 €. Kylpyhuoneremontin valvonta, johon kuuluu tyypillisesti 2-4 tarkastuskäyntiä, maksaa noin 400-1 000 €. Helsingin seudulla hinnat ovat yleensä haarukan yläpäässä. Valvontakulut eivät kuulu kotitalousvähennyksen piiriin, koska ne laskuttaa taloyhtiö.
Kantavien seinien purkaminen, julkisivuun vaikuttavat muutokset ja ilmanvaihdon muutokset voivat vaatia myös kunnan rakennusvalvonnan luvan. Uusi rakentamislaki tuli voimaan vuoden 2025 alusta ja muutti lupajärjestelmää, joten lupatarve tarkistetaan oman kunnan rakennusvalvonnasta. Taloyhtiön ehtoihin kuuluu usein rakennesuunnittelijan lausunto, joka maksaa 300-1 500 € kohteen mukaan.
Esimerkki: keittiöremontti 1970-luvun kerrostalossa
Tyypillinen tilanne: osakas haluaa yhdistää keittiön ja olohuoneen 1970-luvun kerrostalossa Vantaalla. Väliseinä näyttää kevyeltä, mutta piirustuksista selviää, että se on betoninen ja kantava. Isännöitsijä vaatii rakennesuunnittelijan lausunnon, ja lopputuloksena seinään tehdään vain aukko teräspalkilla.
Samassa yhteydessä selviää, että taloyhtiö suunnittelee putkiremonttia kolmen vuoden päähän. Osakkaan kannattaa silloin jättää tiskialtaan viemäriliitäntä ennalleen ja odottaa putkiremonttia, jotta yhtiön urakoitsija ei pura uutta keittiötä. Tieto kannattaa selvittää kunnossapitotarveselvityksestä ennen kuin ilmoitusta edes kirjoitetaan.
Yleisimmät virheet ja mitä välttää
Työt aloitetaan ennen kuin taloyhtiö on vastannut. Purkuvaihe tuntuu harmittomalta, mutta jos yhtiö asettaa myöhemmin ehtoja vaikkapa purkujätteen tai asbestin käsittelystä, osakas on jo rikkonut niitä. Remontti voi myös keskeytyä viikoiksi.
Ilmoitus on liian ylimalkainen. Pelkkä ”kylpyhuoneremontti” ilman tuotetietoja ja pohjapiirrosta palautuu täydennettäväksi, ja jokainen kierros vie 1-2 viikkoa. Tarkka ilmoitus on nopein reitti.
Urakoitsijan kanssa ei sovita taloyhtiön ehdoista. Jos valvojan tarkastukset, kosteusmittaukset ja dokumentointi eivät näy tarjouksessa, niistä tulee lisätöitä. Kirjaa ehdot osaksi urakkaa, kuten neuvotaan artikkelissa urakkasopimus remontista – mitä sopia kirjallisesti. Tarkista myös urakoitsijan ennakkoperintärekisteröinti ja työnantajavelvoitteet Tilaajavastuu.fi-palvelusta.
Milloin pääsääntö ei päde
Jos taloyhtiö tekee itse putkiremonttia ja osakas teettää samalla lisätöitä, kuten parempia laattoja tai lattialämmityksen, nämä tilataan yleensä suoraan yhtiön urakoitsijalta osakasmuutostöinä. Tällöin erillistä muutostyöilmoitusta ei aina tarvita, koska työ kulkee yhtiön hankkeen sisällä. Sopimus ja maksu ovat silti osakkaan ja urakoitsijan välisiä.
Toinen poikkeus on vahinko. Jos huoneistossa on vesivuoto, kiireelliset toimet tehdään heti ja yhtiölle ilmoitetaan mahdollisimman pian. Varsinainen korjaus odottaa silti ilmoitusta.
UKK
Tarvitseeko lattian vaihtamisesta tehdä remontti-ilmoitus?
Yleensä tarvitsee. Kerrostalossa lattiamateriaali vaikuttaa alakerran askeläänitasoon, ja monet taloyhtiöt edellyttävät tietyn tasoista askeläänieristettä. Kokolattiamaton vaihtaminen parkettiin on klassinen naapuririidan aihe.
Kuinka kauan taloyhtiöllä on aikaa vastata ilmoitukseen?
Lain mukaan yhtiön on käsiteltävä ilmoitus ilman aiheetonta viivytystä. Käytännössä vastaus tulee 1-4 viikossa. Laajemmat työt voivat odottaa hallituksen kokousta.
Voiko taloyhtiö kieltää remontin kokonaan?
Vain jos työstä aiheutuisi yhtiölle tai toiselle osakkaalle haittaa tai vahinkoa, jota ei voi estää ehdoilla. Kiellon on oltava perusteltu, ja yleensä yhtiö asettaa ehtoja kieltämisen sijaan.
Yhteenveto: ilmoitus kannattaa jättää ensimmäisenä
Tee ilmoitus heti, kun tiedät, mitä haluat tehdä ja kuka työn tekee. Älä odota viimeistä hetkeä ennen aloitusta. Liitä mukaan tuotetiedot, pätevyydet ja tarvittaessa asbestikartoitus, niin vältyt täydennyskierroksilta. Lisää taloyhtiön ehdot urakkasopimukseen ja säilytä kaikki pöytäkirjat ja tarkastusraportit. Niistä on hyötyä, kun asunto myydään tai rakenteista löytyy myöhemmin jotain.